Administrar um condomínio é gerir dinheiro, conflitos e responsabilidade — muitas vezes sozinho
Quem administra um condomínio — seja uma empresa de gestão, seja o condómino a quem calhou o cargo este ano — enfrenta decisões com consequências jurídicas reais: cobrar a quem não paga, redigir atas que resistam em tribunal, emitir declarações de dívida em prazos apertados, conduzir obras sem gerar litígios, e responder, pessoalmente, quando algo corre mal.
E desde a entrada em vigor da Lei n.º 8/2022, as regras mudaram de forma significativa — com novas obrigações e novas responsabilidades para o administrador que muita informação disponível online ainda não reflete.
Reunimos aqui respostas claras às questões que mais surgem na gestão corrente, com a lei atual.
As questões que mais pesam na gestão
- Cobrança de quotas. O condómino que não paga é o problema número um. Desde 2022, o administrador tem a obrigação de instaurar a cobrança judicial em 90 dias a partir do primeiro incumprimento, em certas condições — e pode responder pessoalmente se não o fizer.
- Atas com força executiva. A ata pode valer como título executivo e permitir avançar direto para a execução, sem ação prévia. Mas só se cumprir requisitos precisos.
- Venda de frações com dívidas. O administrador tem de emitir uma declaração de encargos e dívidas em 10 dias, e há regras novas sobre quem fica responsável pelas dívidas.
- Obras nas partes comuns. Que maioria decide o quê, quando são obrigatórios três orçamentos, e o que fazer quando a assembleia não aprova o que o edifício precisa.
- Responsabilidade do administrador. A lei ampliou os deveres do cargo — e a possibilidade de o administrador responder civilmente pelo seu incumprimento.
- Assembleias. Convocatória, quórum, maiorias, atas e reuniões à distância. É onde nasce metade dos litígios de condomínio.
Como podemos ajudar
Apoiamos administradores de condomínio — profissionais e não profissionais — nas questões jurídicas da gestão: cobrança de dívidas, redação e validação de atas, declarações de dívida, enquadramento de obras e deliberações, e defesa ou promoção de ações judiciais relacionadas com o condomínio. O apoio pode ser pontual ou continuado, para uma carteira de condomínios geridos.
Leituras por tema
- Condómino não paga — como cobrar e o prazo de 90 dias
- A ata que serve para executar a dívida — e a que não serve
- Vender uma fração com dívidas — a declaração de encargos
- Obras nas partes comuns — maiorias e orçamentos
- As novas responsabilidades do administrador
- Assembleias — convocatória, quórum e atas
Apoio jurídico à gestão do seu condomínio
Tem uma questão concreta ou gere uma carteira de condomínios? Analisamos a situação e dizemos-lhe o caminho.
O envio de pedido inicial não cria, por si só, relação advogado-cliente nem substitui consulta jurídica.
Nota informativa
Esta página tem natureza informativa. Não substitui consulta jurídica, não dispensa análise documental e não representa promessa de resultado. A atuação concreta depende dos factos, da documentação, da verificação de conflitos de interesses e da aceitação de mandato.