Administrar um condomínio é gerir dinheiro, conflitos e responsabilidade — muitas vezes sozinho
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Quem administra um condomínio — seja uma empresa de gestão, seja o condómino a quem calhou o cargo este ano — enfrenta decisões com consequências jurídicas reais: cobrar a quem não paga, redigir atas que resistam em tribunal, emitir declarações de dívida em prazos apertados, conduzir obras sem gerar litígios, e responder, pessoalmente, quando algo corre mal.
E desde a entrada em vigor da Lei n.º 8/2022, as regras mudaram de forma significativa — com novas obrigações e novas responsabilidades para o administrador que muita informação disponível online ainda não reflete.
Reunimos aqui respostas claras às questões que mais surgem na gestão corrente, com a lei atual.
As questões que mais pesam na gestão
- Cobrança de quotas. O condómino que não paga é o problema número um. Desde 2022, o administrador tem a obrigação de instaurar a cobrança judicial em 90 dias a partir do primeiro incumprimento, em certas condições — e pode responder pessoalmente se não o fizer.
- Atas com força executiva. A ata pode valer como título executivo e permitir avançar direto para a execução, sem ação prévia. Mas só se cumprir requisitos precisos.
- Venda de frações com dívidas. O administrador tem de emitir uma declaração de encargos e dívidas em 10 dias, e há regras novas sobre quem fica responsável pelas dívidas.
- Obras nas partes comuns. Que maioria decide o quê, quando são obrigatórios três orçamentos, e o que fazer quando a assembleia não aprova o que o edifício precisa.
- Responsabilidade do administrador. A lei ampliou os deveres do cargo — e a possibilidade de o administrador responder civilmente pelo seu incumprimento.
- Assembleias. Convocatória, quórum, maiorias, atas e reuniões à distância. É onde nasce metade dos litígios de condomínio.
Como podemos ajudar
Apoiamos administradores de condomínio — profissionais e não profissionais — nas questões jurídicas da gestão: cobrança de dívidas, redação e validação de atas, declarações de dívida, enquadramento de obras e deliberações, e defesa ou promoção de ações judiciais relacionadas com o condomínio. O apoio pode ser pontual ou continuado, para uma carteira de condomínios geridos.
Leituras por tema
- Condómino não paga — como cobrar e o prazo de 90 dias
- A ata que serve para executar a dívida — e a que não serve
- Vender uma fração com dívidas — a declaração de encargos
- Obras nas partes comuns — maiorias e orçamentos
- As novas responsabilidades do administrador
- Assembleias — convocatória, quórum e atas
Apoio jurídico à gestão do seu condomínio
Tem uma questão concreta ou gere uma carteira de condomínios? Analisamos a situação e dizemos-lhe o caminho.
O envio de pedido inicial não cria, por si só, relação advogado-cliente nem substitui consulta jurídica.
Artigo de Luís Correia Crespo, advogado inscrito na Ordem dos Advogados (cédula n.º 67709L), com escritório na Lourinhã.
Nota informativa
Esta página tem natureza informativa. Não substitui consulta jurídica, não dispensa análise documental e não representa promessa de resultado. A atuação concreta depende dos factos, da documentação, da verificação de conflitos de interesses e da aceitação de mandato.