Vender uma fração com dívidas ao condomínio: a declaração de encargos e quem fica responsável
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Durante anos, a venda de uma fração com dívidas foi uma zona cinzenta: o comprador arriscava-se a herdar dívidas que desconhecia, e o condomínio arriscava-se a nunca as receber. A Lei n.º 8/2022 veio pôr ordem nisto — e criou, no processo, uma obrigação concreta para o administrador, com prazo curto.
A declaração de encargos e dívidas
Quando um condómino quer vender a sua fração, tem o direito de pedir ao administrador uma declaração escrita de que constem:
- Todos os encargos de condomínio em vigor relativos à fração, com a natureza, os montantes e os prazos
- As dívidas existentes, se as houver, com a natureza, montantes, data de constituição e de vencimento
O administrador deve emitir esta declaração no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido. É uma obrigação legal do cargo, e o administrador que não a cumpre pode ser responsabilizado. Esta declaração passou a ser, em regra, documento instrutório da escritura ou do documento particular autenticado de venda: sem ela, em princípio, a venda não se faz.
Quem fica responsável pelas dívidas
A regra geral. A responsabilidade pelas dívidas existentes no momento da venda afere-se em função do momento em que deveriam ter sido pagas. Em regra, o vendedor responde pelas dívidas anteriores à venda; o comprador responde pelos encargos posteriores. Se as quotas estão em atraso e o condomínio precisa de as cobrar, o caminho da cobrança judicial e do prazo de 90 dias continua a aplicar-se.
A exceção que o comprador tem de conhecer. Se o comprador aceitar comprar prescindindo expressamente da declaração — declarando na escritura que a dispensa —, assume a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio, mesmo pelas anteriores e mesmo que as desconhecesse. Dispensar a declaração para «agilizar» o negócio pode significar herdar as dívidas todas.
A obrigação do vendedor de identificar o comprador. O condómino que vende tem o dever de comunicar ao condomínio, por carta registada e no prazo de 15 dias, o nome e o número de contribuinte do novo proprietário, sob pena de responder pelas despesas de identificação e pelos encargos que entretanto se vençam.
O que isto significa para o administrador
- Cumprir o prazo de 10 dias para emitir a declaração, com informação completa e rigorosa
- Ser exato no que declara — uma declaração que omita dívidas pode gerar responsabilidade; uma que invente dívidas bloqueia indevidamente uma venda
- Atualizar o registo de condóminos quando recebe a comunicação do novo proprietário
O que fazemos
Apoiamos o administrador na emissão correta e atempada da declaração; esclarecemos vendedores e compradores sobre quem responde pelas dívidas e sobre os riscos de prescindir da declaração; e intervimos quando há litígio sobre dívidas imputadas a uma fração transacionada.
Esta é uma das questões centrais da gestão de condomínio.
Uma fração do seu condomínio vai ser vendida?
Ajudamos a emitir a declaração nos termos e no prazo da lei — e esclarecemos as dúvidas de vendedores e compradores sobre as dívidas.
O envio de pedido inicial não cria, por si só, relação advogado-cliente nem substitui consulta jurídica.
Artigo de Luís Correia Crespo, advogado inscrito na Ordem dos Advogados (cédula n.º 67709L), com escritório na Lourinhã.
Nota informativa
Esta página tem natureza informativa. Não substitui consulta jurídica, não dispensa análise documental e não representa promessa de resultado. A atuação concreta depende dos factos, da documentação, da verificação de conflitos de interesses e da aceitação de mandato.