Vender uma fração com dívidas ao condomínio: a declaração de encargos e quem fica responsável
Durante anos, a venda de uma fração com dívidas foi uma zona cinzenta: o comprador arriscava-se a herdar dívidas que desconhecia, e o condomínio arriscava-se a nunca as receber. A Lei n.º 8/2022 veio pôr ordem nisto — e criou, no processo, uma obrigação concreta para o administrador, com prazo curto.
A declaração de encargos e dívidas
Quando um condómino quer vender a sua fração, tem o direito de pedir ao administrador uma declaração escrita de que constem:
- Todos os encargos de condomínio em vigor relativos à fração, com a natureza, os montantes e os prazos
- As dívidas existentes, se as houver, com a natureza, montantes, data de constituição e de vencimento
O administrador deve emitir esta declaração no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido. É uma obrigação legal do cargo, e o administrador que não a cumpre pode ser responsabilizado. Esta declaração passou a ser, em regra, documento instrutório da escritura ou do documento particular autenticado de venda: sem ela, em princípio, a venda não se faz.
Quem fica responsável pelas dívidas
A regra geral. A responsabilidade pelas dívidas existentes no momento da venda afere-se em função do momento em que deveriam ter sido pagas. Em regra, o vendedor responde pelas dívidas anteriores à venda; o comprador responde pelos encargos posteriores. Se as quotas estão em atraso e o condomínio precisa de as cobrar, o caminho da cobrança judicial e do prazo de 90 dias continua a aplicar-se.
A exceção que o comprador tem de conhecer. Se o comprador aceitar comprar prescindindo expressamente da declaração — declarando na escritura que a dispensa —, assume a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio, mesmo pelas anteriores e mesmo que as desconhecesse. Dispensar a declaração para «agilizar» o negócio pode significar herdar as dívidas todas.
A obrigação do vendedor de identificar o comprador. O condómino que vende tem o dever de comunicar ao condomínio, por carta registada e no prazo de 15 dias, o nome e o número de contribuinte do novo proprietário, sob pena de responder pelas despesas de identificação e pelos encargos que entretanto se vençam.
O que isto significa para o administrador
- Cumprir o prazo de 10 dias para emitir a declaração, com informação completa e rigorosa
- Ser exato no que declara — uma declaração que omita dívidas pode gerar responsabilidade; uma que invente dívidas bloqueia indevidamente uma venda
- Atualizar o registo de condóminos quando recebe a comunicação do novo proprietário
O que fazemos
Apoiamos o administrador na emissão correta e atempada da declaração; esclarecemos vendedores e compradores sobre quem responde pelas dívidas e sobre os riscos de prescindir da declaração; e intervimos quando há litígio sobre dívidas imputadas a uma fração transacionada.
Esta é uma das questões centrais da gestão de condomínio.
Uma fração do seu condomínio vai ser vendida?
Ajudamos a emitir a declaração nos termos e no prazo da lei — e esclarecemos as dúvidas de vendedores e compradores sobre as dívidas.
O envio de pedido inicial não cria, por si só, relação advogado-cliente nem substitui consulta jurídica.
Nota informativa
Esta página tem natureza informativa. Não substitui consulta jurídica, não dispensa análise documental e não representa promessa de resultado. A atuação concreta depende dos factos, da documentação, da verificação de conflitos de interesses e da aceitação de mandato.