Condómino não paga: como cobrar — e o prazo de 90 dias que pode responsabilizar o administrador

A obrigação dos 90 dias

A lei impõe ao administrador o dever de instaurar ação judicial para a cobrança das dívidas do condómino no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao Indexante dos Apoios Sociais (IAS) do respetivo ano, e salvo deliberação em contrário da assembleia.

O administrador que deixa arrastar uma dívida, por comodidade ou por evitar o conflito, não está apenas a prejudicar o condomínio — está a incumprir um dever legal do cargo, e pode ser chamado a responder civilmente por isso. Sobre o alcance desta exposição, veja também as novas responsabilidades do administrador desde a Lei 8/2022.

Há duas válvulas de escape: o dever só se aplica a partir de 1 IAS de dívida, e a assembleia pode deliberar em contrário — conceder um prazo, aceitar um plano de pagamento. Mas essa decisão tem de ser da assembleia, deliberada e registada em ata; não é uma tolerância informal do administrador.

O caminho da cobrança, passo a passo

• A interpelação. Antes de judicializar, comunica-se ao condómino a dívida, por escrito e por meio que deixe prova (carta registada com aviso de receção). Muitas dívidas resolvem-se aqui.
• A deliberação em assembleia. É a assembleia que aprova o orçamento e fixa a quota-parte — e é essa deliberação que constitui a obrigação de pagar.
• A ata como título executivo. A ata que reúna os requisitos legais vale como título executivo: o condomínio pode avançar diretamente para a execução — penhora de conta, salário ou bens — sem ter de propor primeiro uma ação para provar a dívida. Mas depende de a ata estar bem feita — o que distingue a ata que serve para executar a dívida da que não serve.
• A execução. Com o título, instaura-se a execução, abrangendo as quotas, os juros de mora à taxa legal e as sanções pecuniárias aprovadas.

O que a ata tem de conter para servir de título executivo

Não basta uma ata que diga «o condómino X deve dinheiro». Para valer como título executivo, a ata tem de conter a deliberação que fixa o montante das contribuições, a quota-parte devida por cada condómino e o prazo de pagamento.

Uma ata posterior que se limite a «reconhecer» que alguém ficou a dever não substitui a ata originária que fixou as quotas. É um erro frequente e caro: o condomínio julga ter título executivo e descobre, já em tribunal, que não tem.

Juros e sanções

A dívida não se esgota nas quotas. Podem acrescer juros de mora à taxa legal e sanções pecuniárias, se aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento. Um regulamento que preveja penalizações para o atraso é um dissuasor eficaz.

O que fazemos

Apoiamos a administração em toda a cadeia: a interpelação, a verificação de que a ata reúne os requisitos de exequibilidade, a instauração da execução no prazo legal, e a cobrança de quotas, juros e sanções. E prevenimos: revemos as atas e o regulamento para que, quando a cobrança for necessária, a administração tenha um título sólido.

Esta é uma das questões centrais da gestão de condomínio.