As novas responsabilidades do administrador de condomínio desde a Lei 8/2022
Ser administrador de condomínio sempre foi um cargo exigente. Desde a Lei n.º 8/2022, é também um cargo com mais deveres definidos por lei e maior exposição a responsabilidade pessoal. Quem exerce a função — empresa de gestão ou condómino que aceitou o encargo — tem de conhecer o que mudou, porque o desconhecimento não afasta a responsabilidade.
O que a lei passou a exigir do administrador
- Cobrar as dívidas em prazo. Instaurar a ação de cobrança em 90 dias a contar do primeiro incumprimento, quando a dívida atinge 1 IAS, salvo deliberação em contrário da assembleia — ver como cobrar e o prazo de 90 dias.
- Emitir a declaração de dívida em 10 dias. Quando um condómino a pede, nomeadamente para vender a fração.
- Executar as deliberações da assembleia em prazo.
- Apresentar três orçamentos para obras de conservação extraordinária ou de inovação aprovadas — e saber que maioria decide o quê: ver obras nas partes comuns, maiorias e orçamentos.
- Gerir o fundo comum de reserva e prestar contas com transparência.
- Informar sobre processos judiciais que envolvam o condomínio.
- Intervir em situações urgentes para evitar o agravamento de danos nas partes comuns.
E, num ponto que reforça a autonomia do cargo: o administrador pode apresentar queixas-crime relativas às partes comuns sem necessidade de autorização prévia da assembleia.
O ponto que muda tudo: a responsabilidade civil
A grande viragem não está na lista de deveres — está na consequência de os incumprir. A lei tornou claro que o administrador pode responder civilmente pelo incumprimento das funções que lhe competem.
Se o condomínio sofrer um prejuízo por causa de uma falha do administrador — uma dívida que prescreveu por não ter sido cobrada a tempo, uma declaração de dívida errada, uma obra urgente que não foi feita e cujo dano se agravou —, o administrador pode ser chamado a indemnizar o condomínio pelo seu próprio bolso.
Para o administrador profissional, isto reforça a necessidade de processos rigorosos e de um seguro adequado. Para o condómino que aceitou o cargo por rotatividade, é um alerta sério: o cargo não é honorífico.
Como o administrador se protege
- Documentar tudo. Convocatórias, atas, comunicações, interpelações, pedidos de orçamento, decisões.
- Cumprir os prazos. Os 90 dias da cobrança, os 10 dias da declaração, os prazos de execução das deliberações.
- Levar as decisões à assembleia. Quando a lei permite que a assembleia delibere em contrário, é ela que deve decidir, em ata.
- Ter apoio jurídico disponível. Uma consulta a tempo é mais barata do que uma indemnização.
- Considerar um seguro de responsabilidade civil adequado à atividade.
O que fazemos
Apoiamos administradores no cumprimento correto dos seus deveres legais: controlo de prazos, redação de atas e deliberações, cobrança atempada, declarações de dívida, e enquadramento das decisões que devem ir à assembleia. E defendemos o administrador quando a sua responsabilidade é posta em causa.
Esta é uma das questões centrais da gestão de condomínio.
Administra condomínios?
Ajudamos a montar processos que cumprem a lei e protegem o administrador — e defendemos quem vê a sua responsabilidade questionada.
O envio de pedido inicial não cria, por si só, relação advogado-cliente nem substitui consulta jurídica.
Nota informativa
Esta página tem natureza informativa. Não substitui consulta jurídica, não dispensa análise documental e não representa promessa de resultado. A atuação concreta depende dos factos, da documentação, da verificação de conflitos de interesses e da aceitação de mandato.