As novas responsabilidades do administrador de condomínio desde a Lei 8/2022
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Ser administrador de condomínio sempre foi um cargo exigente. Desde a Lei n.º 8/2022, é também um cargo com mais deveres definidos por lei e maior exposição a responsabilidade pessoal. Quem exerce a função — empresa de gestão ou condómino que aceitou o encargo — tem de conhecer o que mudou, porque o desconhecimento não afasta a responsabilidade.
O que a lei passou a exigir do administrador
- Cobrar as dívidas em prazo. Instaurar a ação de cobrança em 90 dias a contar do primeiro incumprimento, quando a dívida atinge 1 IAS, salvo deliberação em contrário da assembleia — ver como cobrar e o prazo de 90 dias.
- Emitir a declaração de dívida em 10 dias. Quando um condómino a pede, nomeadamente para vender a fração.
- Executar as deliberações da assembleia em prazo.
- Apresentar três orçamentos para obras de conservação extraordinária ou de inovação aprovadas — e saber que maioria decide o quê: ver obras nas partes comuns, maiorias e orçamentos.
- Gerir o fundo comum de reserva e prestar contas com transparência.
- Informar sobre processos judiciais que envolvam o condomínio.
- Intervir em situações urgentes para evitar o agravamento de danos nas partes comuns.
E, num ponto que reforça a autonomia do cargo: o administrador pode apresentar queixas-crime relativas às partes comuns sem necessidade de autorização prévia da assembleia.
O ponto que muda tudo: a responsabilidade civil
A grande viragem não está na lista de deveres — está na consequência de os incumprir. A lei tornou claro que o administrador pode responder civilmente pelo incumprimento das funções que lhe competem.
Se o condomínio sofrer um prejuízo por causa de uma falha do administrador — uma dívida que prescreveu por não ter sido cobrada a tempo, uma declaração de dívida errada, uma obra urgente que não foi feita e cujo dano se agravou —, o administrador pode ser chamado a indemnizar o condomínio pelo seu próprio bolso.
Para o administrador profissional, isto reforça a necessidade de processos rigorosos e de um seguro adequado. Para o condómino que aceitou o cargo por rotatividade, é um alerta sério: o cargo não é honorífico.
Como o administrador se protege
- Documentar tudo. Convocatórias, atas, comunicações, interpelações, pedidos de orçamento, decisões.
- Cumprir os prazos. Os 90 dias da cobrança, os 10 dias da declaração, os prazos de execução das deliberações.
- Levar as decisões à assembleia. Quando a lei permite que a assembleia delibere em contrário, é ela que deve decidir, em ata.
- Ter apoio jurídico disponível. Uma consulta a tempo é mais barata do que uma indemnização.
- Considerar um seguro de responsabilidade civil adequado à atividade.
O que fazemos
Apoiamos administradores no cumprimento correto dos seus deveres legais: controlo de prazos, redação de atas e deliberações, cobrança atempada, declarações de dívida, e enquadramento das decisões que devem ir à assembleia. E defendemos o administrador quando a sua responsabilidade é posta em causa.
Esta é uma das questões centrais da gestão de condomínio.
Administra condomínios?
Ajudamos a montar processos que cumprem a lei e protegem o administrador — e defendemos quem vê a sua responsabilidade questionada.
O envio de pedido inicial não cria, por si só, relação advogado-cliente nem substitui consulta jurídica.
Artigo de Luís Correia Crespo, advogado inscrito na Ordem dos Advogados (cédula n.º 67709L), com escritório na Lourinhã.
Nota informativa
Esta página tem natureza informativa. Não substitui consulta jurídica, não dispensa análise documental e não representa promessa de resultado. A atuação concreta depende dos factos, da documentação, da verificação de conflitos de interesses e da aceitação de mandato.