Obras nas partes comuns: maiorias, orçamentos e o que fazer quando ninguém aprova

Conservação não é o mesmo que inovação

Obras de conservação. Destinam-se a manter ou repor o estado do edifício — reparar o telhado, tratar infiltrações, pintar a fachada, arranjar o elevador. Exigem, em regra, uma maioria mais acessível. Algumas, sendo urgentes e indispensáveis, podem ser realizadas sem deliberação prévia, para evitar o agravamento do dano.

Inovações. Introduzem algo de novo, que altera a substância ou o destino das partes comuns — instalar um elevador que não existia, construir uma piscina, fechar uma varanda comum. Exigem uma maioria reforçada, mais difícil de alcançar.

Classificar mal uma obra — tratar como conservação o que é inovação — é um erro que expõe a deliberação a ser anulada.

As maiorias, em traços gerais

Em traços gerais:

• Decisões correntes de administração e de conservação — maiorias mais acessíveis, calculadas em função do valor (permilagem) das frações
• Inovações — maioria reforçada, que representa uma parte substancial do valor total do prédio
• Certas matérias, como a alteração do título constitutivo, exigem maiorias muito elevadas ou unanimidade, embora a Lei 8/2022 tenha criado mecanismos para superar bloqueios em alguns casos

O cálculo faz-se, em regra, por permilagem — o peso de cada fração no valor total —, não por cabeça. Duas frações grandes podem valer mais, na votação, do que cinco pequenas.

A obrigação dos três orçamentos

Desde a Lei 8/2022, para obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação aprovadas pela assembleia, o administrador deve apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes — salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de modo diferente. É uma proteção do condomínio contra sobrecustos e do próprio administrador contra a suspeita de conluio.

O que fazer quando a assembleia não aprova

O edifício precisa de uma obra — o telhado mete água — mas a assembleia não aprova. Se a obra for necessária e urgente à conservação, e a demora implicar agravamento do dano, há margem para intervir e depois submeter a despesa à assembleia — mas essa margem é estreita e tem de ser bem fundamentada. Se não for urgente, o administrador não pode substituir-se à vontade da assembleia; o caminho é insistir, documentar o problema e as suas consequências, e, em situações-limite, recorrer aos meios legais disponíveis. A condução da deliberação — convocatória, quórum e ata — tem de estar correta para a decisão, quando existir, resistir a impugnação.

Documentar o estado do edifício e comunicar formalmente aos condóminos o risco de não intervir é essencial: protege o administrador e cria a base para responsabilizar quem bloqueou uma obra necessária. Sobre como documentar o estado das partes comuns antes das obras, há um caminho concreto de prova.

O que fazemos

Ajudamos a classificar corretamente as obras e a apurar a maioria necessária; validamos as deliberações para que não sejam anuláveis; asseguramos o cumprimento das formalidades, como os três orçamentos; e apoiamos o administrador nos impasses.

Esta é uma das questões centrais da gestão de condomínio.