CORREIA CRESPO ADVOGADOS

Obras nas partes comuns: o que o condomínio deve documentar antes de começar

A assembleia aprovou a obra. Contratou-se o empreiteiro. Montaram-se os andaimes.

E três semanas depois começam a chegar as mensagens: uma fissura no quarto do 3.º direito, uma infiltração no teto do 1.º esquerdo, a garagem com uma mancha que «não estava lá».

Algumas destas reclamações serão verdadeiras. Outras serão de anomalias que existiam há anos e que agora, com a obra a decorrer, encontraram um responsável aparente. E o condomínio não terá forma de distinguir umas das outras.

Por que é que esta situação é particularmente ingrata

Num condomínio, o problema tem uma camada extra que não existe entre vizinhos: quem paga e quem decide são as mesmas pessoas que reclamam.

O administrador vê-se entre condóminos que exigem reparação, um empreiteiro que nega responsabilidade, uma seguradora que pede prova, e uma assembleia que quer saber por que motivo a obra orçamentada em X vai custar X mais indemnizações.

E o administrador é quem responde perante o condomínio pela gestão da obra. É, portanto, quem mais tem a ganhar com um registo prévio — e quem mais tem a perder sem ele.

O que documentar, e onde

Partes comuns intervencionadas e adjacentes: fachadas com todos os alçados, cobertura, empenas, caleiras e algerozes, terraços, varandas, escadas, caixa de escadas, garagem, arrecadações, elevador e casa das máquinas, muros e zonas exteriores.

Frações potencialmente afetadas. É aqui que a maioria dos condomínios falha. Documentar apenas as partes comuns não resolve o problema, porque as reclamações vêm do interior das frações. Devem ser documentadas, no mínimo, as frações confinantes com a zona de intervenção — tipicamente as do último piso em obras de cobertura, as de fachada nas obras de fachada, as adjacentes à garagem em obras de estrutura.

O acesso e a recusa. Nem todos os condóminos vão permitir a entrada, e não são obrigados a permitir. Mas o convite deve ser feito por escrito e a recusa deve ficar registada — porque muda completamente a posição do condomínio se, mais tarde, esse mesmo condómino reclamar danos no interior que não permitiu documentar.

O estado prévio já conhecido. Anomalias anteriores documentadas em atas, orçamentos, relatórios de vistoria ou participações de sinistro anteriores devem integrar o dossier. É frequente descobrir-se que uma infiltração «nova» já constava de uma ata de 2019.

O procedimento que recomendamos

1. Deliberação em assembleia. Incluir o levantamento prévio na deliberação da obra, com o respetivo custo no orçamento. É uma despesa da obra, não uma despesa extraordinária — e aprovada em assembleia, deixa de ser uma decisão pessoal do administrador. Sobre maiorias, três orçamentos e o que fazer quando a assembleia não aprova, ver obras nas partes comuns: maiorias e orçamentos.

2. Comunicação escrita a todos os condóminos. Informando da obra, do levantamento prévio, do período em que decorrerá e do direito a que a sua fração seja documentada. Com prazo de resposta.

3. Registo das adesões e das recusas. Documentado, sem juízos de valor.

4. Levantamento das partes comuns e das frações aderentes. Com método, percurso e preservação.

5. Entrega ao empreiteiro do registo relativo às zonas em que vai intervir. Isto tem um efeito prático importante: um empreiteiro que sabe que existe registo prévio credível tende a ser mais cuidadoso — e fica sem margem para atribuir a patologias anteriores os danos que causar. Do lado da empresa de construção, o mesmo problema aparece quando o ónus da prova corre contra a construtora.

6. Arquivo com integridade preservada e disponível para consulta se surgir reclamação.

O que isto resolve na prática

Quando surgir a primeira reclamação — e vai surgir — o administrador deixa de estar dependente da memória e da palavra de cada um. Passa a poder confrontar a reclamação com o registo e responder objetivamente, seja para reconhecer o dano, seja para demonstrar que a anomalia é anterior. Do lado do condómino afetado, o enquadramento da discussão sobre fissuras após obras está em apareceram fissuras depois das obras do vizinho: como se prova que não existiam antes.

Isto tem três consequências que os administradores valorizam: reduz o número de reclamações infundadas (muitas desaparecem quando se sabe que existe registo), acelera a resolução das legítimas, e retira o administrador do papel de árbitro entre condóminos e empreiteiro.

Quanto ao seguro

O condomínio tem seguro. O empreiteiro tem — ou deve ter — o seu. As seguradoras, perante reclamações de danos em edifícios com anos, pedem invariavelmente o mesmo: demonstração do estado anterior.

Um registo prévio não garante o acionamento de nenhuma cobertura — isso depende de apólices, causas e apreciações que não controlamos. Mas remove o obstáculo que, na prática, mais frequentemente trava a regularização.

O que fazemos

Preparamos a deliberação e as comunicações aos condóminos, coordenamos o levantamento das partes comuns e das frações aderentes, articulamos com engenheiro civil quando a natureza da obra o exige, registamos formalmente as recusas de acesso, preservamos o conjunto com cadeia de custódia, e produzimos o dossier que fica disponível para o momento em que for necessário.

Não garantimos que não haja reclamações — haverá. Garantimos que o condomínio tem com que lhes responder. O serviço está descrito em documentar o estado de um imóvel antes de obras ou entrega.

Situações em que se justifica com mais evidência

Falar sobre a obra do seu condomínio

Analisamos o tipo de obra, as frações expostas e o nível de documentação adequado — com orçamento fechado, que pode ser apresentado em assembleia.

Pedir avaliação Contactos

Correia Crespo — Advogados · Lourinhã, Litoral Oeste

Nota informativa

Este texto tem finalidade informativa e não dispensa a análise individual de cada situação. Não cria, por si só, relação advogado-cliente nem representa promessa de resultado.